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已购公房可以上市交易吗？与普通商品房有什么区别？

近期准备买房的方先生，在看房时发现，当前的二手房市场上，除了普通商品房外，还有“已购公房”，他对其中的一套房子颇为满意，觉得地段、价格、配套各方面都挺合适，有意想要购买，却因不了解这种房子的性质而有点犹豫。

方先生向新京报记者咨询，究竟什么是已购公房，与商品房有什么区别？在购买时又需要注意什么问题呢？

解答：

首先需要明确的是，“已购公房”指的是个人从企事业单位购买的公有住房。从其特点上看，一是具有福利性质，业主买入的价格往往较为实惠；二是“可售”，即在满足一定条件的基础上，可以再次入市交易（需要开具上市审批才能出售的央产房除外）。

那么，满足什么条件的已购公房才能出售呢？麦田房产专业人士指出，已购公房按取得方式来分，有成本价公房、标准价公房、优惠价公房三种。其中，只有成本价公房可以直接出售；其他两种则必须先转为成本价公房，才能进行出售。

具体来看，“成本价公房”指的是业主买房时向单位付了全款，获得全部产权的房子；而“标准价公房”和“优惠价公房”，指的是业主买房时只支付了部分房款，个人拥有94%产权、剩下6%产权仍属于单位的房子。

由于仍有6%的产权属于单位，所以，标准价公房、优惠价公房如果要上市交易，业主需将金额为“1560元（城六区与亦庄之外为1290元）*房屋建筑面积*6%”的成本价款缴纳给单位，然后由单位开具证明，其再到房屋所属区县不动产登记中心进行登记——变更房屋性质后，才能以成本价公房的性质上市出售，这个过程就是“补成本价”。

值得注意的是，成本价公房在交易中所需缴纳的税费，与普通商品房相比也有明显区别。麦田房产专业人士指出，其一，公房在转让时须交纳土地出让金，城六区与亦庄按照15.6元/平方米征收，其他区县按照12.9元/平方米征收，而普通商品房转让时不用交土地出让金；其二，房子“满二年”（卖方取得产权的时间）后，公房没有增值税及附加税，而对于普通商品房来说，满两年的普宅可以免征增值税，非普宅则需按差额（成交价与原值相减）来征收。

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