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11月深圳二手房市场结束“7连跌”，年底回暖行情已现？

继9-10月均跌破2000套后，深圳二手住宅过户量在11月重回2000套，迎来“7连跌”后的首次上涨。与此同时，新房市场也稳中有升，11月成交5644套，环比上升19.8%。

值得关注的是，11月深圳楼市尤其是二手房市场为何会触底反弹，是真的回暖了吗？未来走势又将如何？

二手住宅成交量“7连跌”后首次上涨

自今年4月开始，深圳二手住宅市场就进入下行周期，月度过户量逐月走低。继9-10月跌破2000套后，深圳二手住宅过户量在11月重回2000套，迎来“7连跌”后的首次上涨。

乐有家研究中心数据显示，今年11月，深圳二手住宅过户2211套，环比上涨38%，同比则下跌62%。分区域来看，龙岗过户597套，依旧是深圳成交量最大的区域，环比上涨34%；福田排名第二，共481套，环比上涨51%；罗湖排第三，共373套，环比上涨41%。

在二手房市场逐步回暖背景下，看房人数也逐步增加。乐有家门店带看数据显示，10月下旬至11月，二手房带看量和客源量均有所回升，11月门店成交量环比也呈现涨幅。

成交量回暖后，二手住宅成交价格也出现环比微涨。乐有家门店成交数据显示，11月二手住宅成交均价环比上涨1.09%，同比下跌0.2%。虽然环比有所上涨，但当前二手住宅成交均价相较第一季度仍为下跌。

与此同时，业主售价仍在持续下滑。乐有家门店数据监控显示，11月深圳二手住宅挂牌价再度呈现较大面积下跌，不少片区环比跌幅超2%，深圳全市挂牌均价环比跌幅0.22%。

为何11月深圳二手住宅成交量会触底反弹？对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从基本面来看，成交量回升是由于政策吹“暖风”，政策层面不断强调保持楼市平稳发展；而在银行层面，按揭贷款增加了，利率也下降了。

李宇嘉指出，正常情况下，不可能跌至2000套以下的月均规模，这是调控政策收紧、信贷政策抑制、二手房参考价等多重因素综合导致的，而现在的政策开始纠偏。此外，深圳买房需求较多，特别是刚需、换房需求，前期市场明显下调时积累的众多需求等待释放。因此，市场稳定了，就会有需求入市。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠也表示，在二手房指导价等政策的多重调控下，业主心态有所转变，会选择降价出售促进交易尽快达成，一定程度上带动二手住宅成交量回升。

新房住宅供应大增，成交量超五千套

相比11月二手房市场，新房市场则显得相对较为平稳。乐有家研究中心数据显示，11月深圳新房供应量继9月后再破万套，深圳全市新增一手住宅供应10263万套，环比上涨近5成。

随着商品住宅供应增加、楼市热度提升，新房成交量也有所回升。据深圳中原研究中心监测显示，11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8%；成交面积为55.6万平方米，环比上升14.5%。

分区域来看，乐有家研究中心数据显示，各区域网签量大多呈上涨，仅龙岗、光明与大鹏下滑。网签量第一为宝安的1770套，也是深圳全市唯一破千的区域，环比上涨48%；深汕合作区排名第二，网签822套，环比大涨215%；光明排名第三，网签783套，环比下跌45%。

值得一提的是，近期深圳新房市场成交两极分化现象较为严重，品质好的楼盘开盘售罄，品质一般或较差的则需要“联动”来促进销量。深圳中原研究中心监测显示，11月深圳共22个住宅项目获批，18个住宅项目开盘。从实时市场情况来看，整体开盘去化不足五成，仅有两个项目开盘售罄。其中，万丰海岸城瑧园以850套的成交量夺得深圳11月住宅销售冠军，半山润府一期位列第二，成交429套。

58安居客房产研究院南部分院副总监吴春薇指出，从58安居客房产研究院监控数据来看，深圳“网红”片区的购房关注热度较去年同期微涨，12月份深圳将有25个项目计划入市，供应充足。目前深圳市场房源可选择性较多，大部分楼盘不需要积分排名，也存在议价空间。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，深圳新房市场11月份整体保持5000多套的成交量，相对比较稳健，预计12月份随着供应量的提高，成交量还会有所放大。

业内：年底成交或升温，价格以稳为主

问题在于，深圳楼市真的回暖了吗？来自易居研究院监测数据显示，考虑到过去10年里，深圳月均二手住宅成交规模约6600套，而过去几个月，深圳单月二手房成交连续在2000套以下，甚至9月创下1765套的底部规模（除去2012年和2020年的春节月份）。基于此，上海易居房地产研究院研究员潘竑羽分析指出，深圳11月二手住宅成交量仍在历史低位，仅为对此前超预期下调的适应性盘整，并非市场开始调头转向。

宋丁表示，11月份整体市场呈现趋好的格局，尤其二手房较为明显，成交量超2000套，打破了这几个月一路下跌的格局，止跌反弹显然和最近国家政策面上给予适度放松相配合，市场信心也有所恢复。不过，这一成交量离往年正常成交量还相差较远。

那么，接下来深圳楼市走势如何？乐有家分析指出，在市场全面向好影响下，预计12月市场过户量有望突破2500套，相较三季度有明显提升。

李宇嘉预计，今年最后1个月和明年第一季度，市场会温和回升，不过，不可能迎来趋势反转，“参考价对房价的上涨制约较大，加杠杆的难度较大，这就掐住了深圳楼市反弹的七寸。信贷释放的空间不可能像过去那么大，大多数银行房地产贷款额度空间并不大。此外，这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。”

吴春薇也表示，预计深圳楼市接下来成交会进一步升温，但是价格不会有太大起伏，以稳为主。

“个人判断接下来房价上升的机会不大。之前利用高杠杆持有多套房的人群，在贷款压力下，估计会选择往外抛售，因此，一些区域的二手房还出现了降价。”深圳南山区一名业内人士称，“今年深圳中介门店倒闭了很多，有购房需求但选择观望的人较多，接下来房价还有可能稳中有降。粤港澳区域楼市基本都是同涨同跌，目前深圳周边其他城市房价下跌明显，深圳不可能独善其身，不过，核心区域房价相对比较抗跌。”

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