近日，山东青岛维多利亚湾项目被爆出公摊系数达40%以上，再次引发了大家对“公摊面积”的关注。
据公开信息显示，山东青岛维多利亚湾属于超高层住宅，小区很多是49层、51层和65层的超高层，实际公摊系数达到40%以上。以建筑面积112.88平方米的户型为例，公摊面积35.83平方米，分摊系数为46.5%，公摊率为31.74%，得房率为68.26%。
据新京报记者了解，维多利亚湾与业主签订的合同上注明，上述户型的套内面积为75平方米，而业主收房却感觉套内面积大幅“缩水”，是源于超高层建筑中增厚的墙体厚度，而根据现行规定，外墙的一半厚度需计入套内建筑面积。但在销售时，开发商并未向业主声明高达40%以上的公摊系数和墙体厚度，而是宣称31.74%的公摊率，这也使得业主在收房时心理落差增大。
对于购房者来说，在买房时需要厘清哪些与“公摊”相关的名词？购房时应如何避免落入“公摊”的销售陷阱？新京报记者采访律师、行业人士等，为买房人梳理出“面积八问”。
青岛维多利亚湾项目被爆出公摊系数达到40%以上，再次引发有关“公摊面积”的讨论。图/IC photo
1.如何厘清公摊系数和公摊率？
“公摊面积”这一概念起源于我国香港地区，后传入内地。我国《民法典》第271条规定了建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
我们通常所称的商品房套内建筑面积与公摊面积，分别对应专有部分和共有部分。现行有效的国家标准《房产测量规范第1单元：房产测量规定》对共有建筑面积作出了更加细致的规定，其内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
前述山东青岛维多利亚湾的购房案例中，开发商销售时所宣称的公摊率31.7%和实际上高达40%以上的公摊系数是两个概念：公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例；公摊率是指房屋公摊面积占房屋总面积的比率。
对于同一主体而言，公摊系数一般是大于公摊率的。对于购房者来说，需要警惕的是开发商在售房时以公摊率偷换了公摊系数的概念，使得购房者误认为公摊面积没有那么多。
一般来说，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺及底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%之间；高层住宅相对更高一些，约在20%-25%左右。
2.什么是地毯面积，与套内建筑面积有何区别？
上述案例中，购房者所述的套内面积感觉“缩水”还涉及到“地毯面积”这一说法。中原地产首席分析师张大伟表示，“地毯面积”是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积）、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。
北京市京师（上海）律师事务所建设工程部主任孙艳律师表示：“地毯面积是指可以实际被地毯覆盖的面积，不包括大厅、电梯、楼梯、游戏区等公共区域所覆盖的空间，也不包括内墙厚度，是购房者实际得到的用于住房单元的面积。所以，购房者在找房时，可以先看看地毯面积，然后再做决定，因为这个数据可以让我们对所能支配的实际空间有一个概念。而现在很多建筑商通常按建成区或超建成区收费，地毯面积只占建筑物面积的70%左右。”
通俗来说，地毯面积是购房者实际能使用的住房面积。需要警惕的是，在销售时，开发商往往不谈地毯面积，这种情况需要购房者特别留意。
3.墙体面积如何影响公摊面积？
依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。这也是导致上述维多利亚湾项目公摊系数大的原因。据悉，维多利亚湾三栋超高层住宅楼设计建筑外墙低层区墙体厚度为60公分，高层区墙体厚度为40公分。
同时，共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，这也就是上述案例中，为什么购房者会实际感受的居住面积较合同标明的套内面积“缩水”的原因。
对于超高层建筑的外墙厚度，一位建筑行业人士介绍称，一般情况下，超高层外墙在40多公分厚度是比较常见的，根据工艺和施工环境的要求，也会有超过60公分的外墙，但是比较少见。此类情况应该通过业主知道或应当知道的方式进行公示和告知，如果未明确告知，则属于影响居住的重大因素。
4.套内面积、公摊面积等是否应体现在购房合同中？
根据建设部于2001年出台的《商品房销售管理办法》规定了商品房销售三种模式，分别为按套（单元）计价、按套内建筑面积计价或按建筑面积计价。采取前两种计价方式的，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，采取第三种计价方式的，除应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积外，还应当约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。目前我国商品房普遍采取按建筑面积计价的销售模式，在合同中约定套内面积和公摊面积，属于强制性要求。
需要注意的是，虽然套内面积、公摊面积需要在合同中注明，但是“地毯面积”并未有强制要求，而公摊系数、公摊率、得房率这些概念也并未强制要求写入合同，这就需要购房者在购房时特别警惕。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“购房者购买新房的时候，大部分买的都是期房，而且就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房者是很难分辨真假的。对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实——开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告或实测报告的，可以从这个报告中查出所要购买房屋的相关面积数据，用建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。”
5.入住后发现套内面积和宣传不符，应该如何处理？
对于实际套内面积和宣传不相符的情况，孙艳律师认为：“向购房者介绍房屋实际情况是开发商应尽的义务，虽然法律未要求开发商在售房合同中必须明确约定公摊面积、套内面积、地毯面积等，但开发商的宣传文件等也是售房合同的参照标准。宣传册中开发商承诺的内容，也受法律保护。开发商应按照宣传中载明的面积以及房屋品质向购房者提供房屋。如果开发商进行的销售宣传与实际不符合，购房者可以通过向消协、房管局投诉或者与开发商协商，或者通过诉讼方式要求开发商按照宣传中所载明的商品房品质履行售房义务。”
上海兰迪律师事务所高级合伙人马佳律师表示，这个问题在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条得到了解答：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照特定原则处理。
具体来看，其一，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。其二，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。其三，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。其四，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
简而言之，双方有约从约，没有约定的，在±3%以内按照合同约定的价格多退少补，超出该范围的，买受人有权要求解除合同；若买受人同意继续履行，面积超出3%的部分直接归买受人，低于3%的部分由出卖人双倍返还差价。
在买房时，购房者需要甄别地毯面积、公摊面积及套内面积。资料图片
6.若公摊面积较大，是否应列入不利因素进行公示？
不利因素分为红线外不利因素和红线内不利因素。近年来，随着房地产市场的不断规范，很多城市的住建局等部门相继出台了规范性文件，明确要求开发商应当在销售现场醒目位置公示红线内外影响购房的不利因素。
通常来说，红线外不利因素指在楼盘用地红线之外1000米内，可能对楼盘内部有影响的因素。包括并不限于噪音、异味、污染、宗教、禁忌、辐射、环境变迁等因素，如周围的工厂、高压线、道路、高架桥、铁路、飞机场、养殖场、学校、酒店、医院、庙宇、殡仪馆等外部设施。
红线内不利因素是指在楼盘内部的，对小区住户有影响的因素，如小区内部的配电房、地下车库出入口、垃圾房、消防通道、幼儿园、配套用房、商业、排烟井、水泵房、化粪池、会所中央空调外机甚至小区安置用房等。
而具体到上述案例中，对于超高层建筑中外墙厚度和公摊面积是否应列入不利因素确有争议。一位青岛当地住建局的工作人员表示，外墙厚度和公摊面积不属于不利因素公示范围，没有硬性规定必须公示。不过，对于该案例的情况，一位建筑行业的从业人员认为，如果外墙厚度过厚属于影响居住的因素，开发商应予以告知和公示。
王玉臣律师表示，按照现在的常规操作，一般不会将公摊面积列入不利因素进行公示。但是，客观来说，对于公摊面积较大的情况，确实应当列入进行公示，保护购房人的基本知情权。
7.公摊面积未来会取消吗？
王玉臣律师表示，公摊部分是客观存在的，不存在是否取消的问题。但是可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售，这就可以有效避免相关的销售欺诈。而且，不论是销售的时候，还是交房的时候，如果做到对公摊部分进行充分公示，公开透明，侵占公摊公共部分的问题势必大大减少。
马佳律师认为，公摊面积是我国房地产市场发展过程中特定阶段的产物，任何建筑都不可能完全脱离公共部分，改革公摊面积制度更多的是优化建筑物公共部分计价方式，使得房地产市场进一步规范化、透明化。采取按套内面积计费的方式极有可能使得开发商压缩公共区域、共有设施设备方面的投入，同样有可能会影响到居民的生活质量。
马佳律师进一步表示，为了解决这个问题，在通过政策、法律对开发商引导、规范的同时，还要做好普法宣传，鼓励、帮助购房者拿起法律的武器维护自身合法权利，使“违法”成为一项不可忽视的成本。此外，还需注重规范房产测量机构，斩断开发商和测量机构之间的利益链条，提升房产测量报告的公开化和透明度，从而最终保障购房者的知情权、选择权，让广大群众真正“住有所居、居有所安”。
8.如何使公摊面积透明化？
孙艳律师认为，为了有效避免开发商在宣传中通过一些技术术语对购房者进行误导，要加强立法，建议用法律手段要求开发商在购房合同中以及设计规划中，明确载明公摊面积、建筑面积、套内面积、地毯面积等购房者需要了解的信息，更有利于规范经济秩序，缓和社会矛盾。
与此同时，马佳律师指出，按照套内面积计价销售房屋，提高房地产市场价格透明度。
早在2002年，重庆市颁布了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，规定商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同；交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。
无独有偶，诞生了公摊面积制度的香港于2013年迎来了《一手住宅物业销售条例》，第8条规定住宅物业的实用面积包括楼面面积、包括以下每一项的楼面面积（但只在它构成物业某一部分范围内才包括）：露台、工作平台、阳台；不包括围封该物业的围封墙之外的任何公用部分的面积。第31条也规定销售传单上应当明确列明以实用面积计价。
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